Hipoteca de imóvel é uma situação muito comum que vemos no nosso país. E uma dúvida que atormenta proprietários e terceiros envolvidos na relação imobiliária é a desapropriação de imóvel hipotecado. É possível? Como ela é feita? Veja essas e outras questões no post de hoje!

Hipoteca de imóvel

A hipoteca é um direito real de garantia, de natureza civil, incidente em coisa imóvel do devedor ou de terceiro. Excepcionalmente, ela pode incidir em bens móveis, como navios e aviões. Na hipoteca de imóvel, não há transmissão da posse ao credor.

De maneira mais simples possível, uma pessoa faz uma dívida, e oferece seu imóvel como garantia. Caso ela deixe de pagar a dívida no prazo acordado, o credor executará o imóvel hipotecado. Isso significa vendê-lo judicialmente para ter recursos financeiros disponíveis para satisfação da dívida.

Desapropriação de imóvel hipotecado

Um imóvel hipotecado pode ser objeto de desapropriação. Isso porque esse ato do Poder Público é basicamente compulsório. Basta que o Estado fundamente seu ato em necessidade pública, utilidade pública ou interesse social para que possa retirar alguém de sua propriedade e a tomá-la para si, mediante indenização justa. Ou seja, ao proprietário caberá somente discutir o valor, valendo somente a vontade do Poder Público.

Considerando a hipoteca do imóvel, surge uma característica dessa desapropriação: a transferência do bem ao Estado é irreversível, mesmo que a indenização paga não tenha se destinado, no final de contas, ao ex-proprietário. Isso porque o valor da dívida pode perfazer a totalidade da indenização. Assim, ela servirá para pagar o credor. Após isso, seu direito real (hipoteca) sobre o imóvel desaparece.

Indenização de imóvel hipotecado

A indenização da desapropriação diante da hipoteca do imóvel é um assunto já resolvido nas leis e nos tribunais brasileiros.

O entendimento do Superior Tribunal de Justiça (REsp 37.024) é: “Se o imóvel expropriado está gravado por hipoteca, a indenização – no todo ou em parte – não pode ser recebida pelo expropriado, antes da quitação do crédito hipotecário; preferência que deve ser respeitada”.

Esse posicionamento se fundamenta no artigo 31 do Decreto-Lei nº 3.365/41. que diz que “ficam subrogados no preço quaisquer ônus ou direitos que recaiam sobre o bem expropriado”.

Em suma, o credor hipotecário terá seu direito real (hipoteca) substituído pelo preço total ou parcial da indenização. Se seu crédito for menor do que o valor da indenização, esta será repartida entre credor e devedor (proprietário). Em qualquer caso, o bem passa a ser do Poder Público sem qualquer ônus em favor de terceiro.

E essa ideia também encontra argumento no artigo 1.425, V, do Código Civil: “A dívida considera-se vencida […] se se desapropriar o bem dado em garantia, hipótese na qual se depositará a parte do preço que for necessária para o pagamento integral do credor”.

Procedimento

A desapropriação pode se indireta, judicial ou amigável, e cada uma delas tem um procedimento específico. Quando há acordo sobre o valor da indenização, a Justiça não precisa intervir. Quando não há, o proprietário deverá ajuizar a ação de desapropriação para que o procedimento tenha sequência. Caberá ao Poder Judiciário fixar o valor da indenização.

Nos dois casos, o procedimento possui duas fases: declaratória e executória.

Na primeira etapa, o Estado declara a utilidade pública ou interesse social do imóvel para fins de desapropriação em um decreto. Em seguida, o proprietário do imóvel é notificado por uma carta, que contém a oferta de indenização. Nesta etapa, quando existe hipoteca de imóvel, o credor hipotecário também deve ser notificado para resguardar seus interesses (satisfação da dívida).

Já na fase executória, as providências são levadas ao plano concreto, e a desapropriação começa a ser executada.

É importante ter em mente que os direitos de terceiros não podem ser feridos pelos atos do poder público. Ou seja, é preciso que ele seja notificado para acompanhar a medida. Se for na desapropriação judicial, o Estado deve notificar o Juízo responsável para que providencie a habilitação do credor hipotecário no processo.

A hipoteca do imóvel não é um empecilho para que a desapropriação aconteça. Em qualquer caso, o credor hipotecário deve ser notificado para que seu direito não seja violado. O proprietário, por sua vez, deve equilibrar a relação com o Poder Público, procurando o auxílio de um advogado para assessorá-lo durante o processo.